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我国房地产宏观调控政策效果研究(3)

中央政府调控房地产市场的手段主要有:总政策、税收政策、土地政策、信贷政策和其他行政手段。虽然各界对不同手段对房地产市场的影响程度及效果没有达成共识,但都认为这些手段会对房地产市场产生影响。
通过对1978年到2010年我国中央政府关于房地产市场的调控政策进行分析,发现可以主要分为以下几个阶段:
1978—1992年,促进房地产市场发展阶段;
1993—1997年,控制整顿房地产市场阶段;
1998—2002年,大力发展市场阶段;
2003—2008年,紧缩调控阶段,抑制房地产房价快速上涨;
2008—2009年5月扶持房地产政策;
2009—2014年8月,抑制商品房,发展保障房;
2014年9月—2017年9月,去库存阶段;
2017—2020年,紧缩调控阶段。

我国房地产宏观调控政策效果研究


中央政府对房地产市场的调控目标变化沿着这样一个路径:最初的培育房地产市场,大力发展房地产市场,将房地产作为国家经济发展的支柱产业,到逐渐淡化房地产业的支柱产业作用,注重满足中低收入家庭的住房需求,强调其保障功能。专项调控包括限购、房地产税以及保障性住房建设,这些措施取得了一定的成效,还需要进一步深化。我国财政政策演变使地方政府财政收入与财政支出不对等,导致地方政府对房地产降温没有动力。分析发现,在调控过程中,中央政府对房地产市场的其他主体,如地方政府、消费者和开发商等,在市场中的目标和反应考虑不足,并不同程度地影响到调控的效果。
通过对世界上其他国家的宏观调控政策分析可以发现如下经验:
①房地产市场调控可以坚持市场和行政同时作用,对高收入人群,主要由市场来满足他们的需求,中低收入人群的住房问题,主要由政府来进行行政干预满足。

我国房地产宏观调控政策效果研究


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